Article from Nanayam Vikatan..
ஆவணங்கள் எல்லாம் பக்காவாக இருக்கிறது என வழக்கறிஞர் சொல்லிவிட்டார்; அதனால் நம்பி இடத்தை வாங்கிவிடலாமா என்றால்... கூடாது. காரணம், வில்லங்கம் எந்த ரூபத்தில் வருமென்று தெரியாது. நாம் நினைத்துப் பார்த்திராத வடிவில், நினைத்துப் பார்த்திராத நேரத்தில் வந்து நிற்கும். ஏனென்றால், ரியல் எஸ்டேட் தொழில் அப்படிப்பட்டது.
நீதிமன்றத்தில் தேங்கி நிற்கும் வழக்குகளில் முக்கால்வாசி சிவில் வழக்குகள்தான். சொத்து அபகரிப்பு, நில மோசடி என அதிலும் நிலம், மனை தொடர்பான வழக்குகள்தான் அதிகம். ரியல் எஸ்டேட் தொழிலின் கிடுகிடு வளர்ச்சி காரணமாக பலதரப்பட்டவர்களும் இத்தொழிலில் நுழைந்ததன் விளைவு, இப்படியான தில்லாலங்கடி வேலைகளும் இத்தொழிலுக்கே உள்ள குணமாகிவிட்டது. இதுதவிர, நிலங்களின் மதிப்பும் உயர உயர எப்படியாவது, யாரையாவது ஏமாற்றி சம்பாதித்துவிட வேண்டும் என்பவர்களின் ஆதிக்கமும் இத்தொழிலில் நிறைந்துவிட்டது. இதை சம்பந்தப்பட்டவர்களே ஒப்புக்கொள்ளவும் செய்கின்றனர்.
சாதாரணமாக இத்தொழிலில் ஈடுபடுகிறவர்களுக்கும் இதர தொழிலில் உள்ளவர்களுக்கும் பெரிய வேறுபாடு இருக்கும். நிலத்தின் உரிமையாளரிடமிருந்து குறைந்த விலைக்கு பேரம் பேசி வாங்குவது, அந்த இடத்திற்கு சுற்றுச்சுவர், அலங்கார வேலைகள் செய்து மனைப் பிரிவுகளாக பிரித்து பன்மடங்கு விலைக்கு விற்பதுதான் ரியல் எஸ்டேட்காரர்களின் இலக்கு. ஒரு சில மாதங்களிலேயே கொள்ளை லாபம். இதுதான் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் இவ்வளவு பேர் ஈடுபடக் காரணம். இத்துறையில் மோசடிகள் அதிகரிக்கவும் இதுதான் காரணம்.
காஞ்சிபுரம் அருகில் ஒரு கிராமத்தில் ஒரு குரூப் புது மனைப் பிரிவு போடுகிறது. தனித்தனியாக மனையை விற்பனை செய்வதைவிட, மொத்தமாக ஏமாந்தவர்கள் தலையில் கட்ட பெரிய பெரிய அலுவலகங்களை மட்டுமே குறிவைக்கின்றனர். அதாவது, கம்யூனிட்டி லே-அவுட் என்கிற கான்செப்டில் ஆள் தேடுகின்றனர். பூந்தமல்லியில் ஒரு தனியார் நிறுவனத்தின் பணியாளர்கள், அவர்களது நண்பர்கள், உறவினர்கள் சேர்ந்து மொத்தமாக அந்த மனைப் பிரிவில் இடம் வாங்குகின்றனர். ஆவணங்கள் எல்லாம் பக்காவாக இருக்கிறது என்று நம்பி வாங்கினார்கள்.
இடம் வாங்கியவர்கள் சில மாதங்களுக்குப் பிறகு வங்கிக் கடன் வாங்கி வீடு கட்ட அங்கு போனால், இடத்தைச் சுற்றி வேறொருவர் காம்பவுண்ட் சுவர் எழுப்பி இருக்கிறார். என்ன ஏதென்று விசாரித்தபோது, டபுள் டாக்குமென்ட் மோசடியில் இவர்கள் ஏமாற்றப்பட்டிருப்பது தெரிந்தது.
ஆவணங்கள் தருகிறபோதே 'மூலப்பத்திரத்திற்கு ஒரிஜினல் இல்லை சார், ஓனரிடமே இல்லை. ஆனா, பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்திலிருந்து வாங்கிய நகல் பத்திரம் இருக்கிறது’ என்பார்கள். நகல் பத்திரமும் நம்பிக்கையானதுதான். ஆனால், இந்த நம்பிக்கை என்பது ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களை பொறுத்ததுதான். நிலத்தை அடமானமாக வைத்து கடன் வாங்கி, அதற்கு ஈடாக மூலப்பத்திரத்தைத் தந்திருப்பார்கள். நாலாவட்டத்தில் மூலப்பத்திரம் தொலைந்துவிட்டது என்று திட்டமிட்டே நிலத்தை விற்பதற்கும் முயற்சி நடக்கும். காவல் நிலையத்தில் புகார் தந்துவிட்டு, அவர்களிடமிருந்து நான் டிரேஸபிள் சான்றிதழ் வாங்கிக்கொண்டு, தினசரி செய்தித்தாள்களில் மூலப்பத்திரம் காணவில்லை என ஒரு விளம்பரமும் தந்துவிடுவார்கள். அதன் அடிப்படையில் பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் நகல் பத்திரம் வாங்கி, அந்த நகல் பத்திரத்தைக் காட்டியே நம் தலையில் கட்டுவதும் நடக்கும். சென்னையை அடுத்துள்ள மீஞ்சூரில் மளிகை கடை நடத்திவரும் ராமலிங்கம் இப்படிதான் ஏமாற்றப்பட்டார்.
போலி ஆவணம் மூலம் ஏமாற்றுவது ஒருபக்கம் என்றால், ஆவணங்களில் உள்ள ஒரு சில குளறுபடிகள் காரணமாகவும் வில்லங்கம் நம்மை தேடிவரும் வாய்ப்புகள் உள்ளது. மூலப்பத்திரத்தில் சர்வே எண்ணை ஆங்கிலத்திலும், பத்திரப்பதிவில் தமிழிலும் குறிப்பிட்டிருப்பார்கள். குறிப்பாக, சர்வே எண் 4பி என்று தமிழிலும், 4றி என்று ஆங்கிலத்திலும் குறிப்பிட்டு விற்றுவிடுவார்கள். இதுவும் பின்னாட்களில் சிக்கல்களைக் கொண்டு வந்துவிடும். மனையைச் சுற்றிலும் நான்கு எல்லை சர்வே எண் வேறொன்றாகவும், மனையின் சர்வே எண் வேறொன்றாகவும் குறிப்பிட்டு குளறுபடிகள் செய்து விற்பனை செய்ய வாய்ப்புகள் உள்ளது.
எல்லா ஆவணங்களும் சரியாக இருக்கிறது, தவிர நாம் வாங்குவது ரீசேல் என்கிற வகையில் கைமாறும் இடம்தான். எனவே, நம்பி வாங்கலாம் என்று உடனிருப்பவர்கள் ஆலோசனை கூறலாம். ஆனால், புதிய மனைப் பிரிவோ அல்லது மறுவிற்பனையில் வரும் இடமோ, மனை வாங்குவது என்று முடிவு செய்துவிட்டால் முதலில் கவனிக்க வேண்டியது நிறுவனத்தின் நம்பகத்தன்மை. இதற்குமுன் அவர்கள் மேற்கொண்ட வீட்டுமனைத் திட்டங்கள், அங்கு பயனடைந்தவர்கள், இதர நிறுவனத்திற்கும் இவர்களுக்கும் உள்ள விலை வித்தியாசம் போன்றவைகளைக் கவனியுங்கள். மனைப் பிரிவு அலங்காரமாக இருக்கிறது என்பதை வைத்து மட்டும் நாம் முடிவெடுக்கக் கூடாது. வந்தவரை லாபம் என்கிற ஆட்களிடம் சிக்காமல் இருக்க வேண்டும்.
சரி, இப்படியான மோசடிகளிலிருந்து தப்பிப்பது எப்படி? நாம் வாங்கும் இடத்தின் ஆவணங்களின் நம்பகத்தன்மையை உறுதிபடுத்திக்கொள்ள வழக்கறிஞரை நாடினாலும், சம்பந்தப்பட்ட ஆட்களைச் சந்திப்பது, அலுவலகங்களுக்கு நேரில் செல்வது என சில வேலைகளை முக்கியமான வேலைகளைச் சோம்பேறித்தனம் பார்க்காமல் செய்தே ஆகவேண்டும். இந்த வேலைகளுக்கு சில நாட்களானாலும் பொறுமையாகச் செய்யவேண்டும். 'சார், சட்டுன்னு பதிலைச் சொல்லுங்க. நீங்க வேணாமின்னா உடனே வாங்க ஆள் ரெடி’ என்று புரோக்கர்கள் அவசரப்படுத்தினால் தயக்கமில்லாமல் வேண்டாம் என்று சொல்லிவிடுவது நல்லது.
ஆவணங்களை வாங்கியதும், உரிமையாளரே அந்த நிலத்தை மனையாகப் பிரித்து நேரடியாக விற்கிறாரா அல்லது நிலத்தின் உரிமையாளரி டமிருந்து அதிகாரம் வாங்கியுள்ளாரா என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும். பவர் பதிவு செய்யப்பட்டு தற்போது நடைமுறையில் இருக்கவேண்டும். அந்த இடத்தின் பொருட்டு இதற்குமுன் வேறு நபர்களுக்கு தரப்பட்டுள்ள அதிகாரங்கள் ரத்து செய்யப்பட்டிருக்க வேண்டும். இதில் முக்கியமான இன்னொரு விஷயம், பவர் தந்தவரும், பவர் வாங்கியவரும் தற்போது உயிருடன் இருக்க வேண்டும். பவர் தந்தவர் தற்போது உயிருடன் இல்லையென்றால் அந்த பவர் செல்லாத்தன்மை அடைந்துவிடும். பவர் வாங்கியவரின் சார்பாக வேறொருவர் விற்பனை செய்ய முயலும்போது அதற்குரிய ஆவணங்கள், அது பதிவு செய்யப்பட்ட விவரங்களைத் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். இந்த விவரங்களைப் பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தின் மூலம் தெரிந்துகொள்ளலாம்.
நிலத்தின் மீது நடந்துள்ள பரிமாற்றங்களுக்கான வில்லங்கச் சான்றிதழ் தந்திருப்பார்கள். அதிகபட்சமாக முப்பது வருடங்களுக்கு மட்டுமே அவர்கள் தரப்பிலிருந்து ஆவணம் தந்திருப்பார்கள். ஆனால், அந்த மூலப்பத்திரம் ஏற்படுத்தப்பட்ட ஆண்டிலிருந்து அந்த நிலம் குறித்த விவரங்களை அறிந்துகொள்ள வேண்டும். ஆரம்பத்தில் பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்திருப்பார்கள். அதற்குபிறகு அந்த பத்திரப்பதிவு அலுவலகம் பிரிக்கப்பட்டிருக்கலாம். இதுபோன்ற நிலையில் இரண்டு இடங்களிலும் அந்த இடம் குறித்து வில்லங்கச் சான்றிதழுக்கு விண்ணப்பித்து தெரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
கைகள் மூலம் எழுதப்பட்ட ஆவணங்களை கணினி வழியாக மாற்றியபோது அதில் ஏதேனும் விவரப்பிழை, விடுபட்டுள்ளவை போன்றவற்றையும் கவனிக்க வேண்டும். ஆள்மாறாட்டம், ஆவணங்களில் பெயர் மாற்றம் என நாம் அறியாத வகையிலும் வில்லங்கம் விஸ்வரூபம் எடுக்கலாம். எல்லா வகையிலும் நாம் நம்பிக்கையில்லாத் தன்மையோடு அணுகும்போதுதான் உண்மை கிடைக்கும்.
எங்கிருந்தோ வரும் யாரோ ஒருவர் நமது கனவை காவு வாங்கிச் செல்ல நாம் ஏன் அனுமதிக்க வேண்டும், இதற்குத்தான் இவ்வளவு முன் எச்சரிக்கைகளும்.
(கனவை நிஜமாக்குவோம்)
No comments:
Post a Comment